Dans un arrêt rendu le 11 février 2026, la Cour de cassation a précisé l’étendue du devoir d’information du notaire.

Les acquéreurs d’un lot au sein d’un ensemble immobilier composé de villas, destinées à être prises à bail commercial par un établissement public à caractère administratif constitué entre plusieurs communes (le GCMS), conformément à une promesse de bail conclue entre le GCMS et la société venderesse, ont assigné le notaire en réparation du préjudice qu’ils ont subi en raison de la non-conclusion du bail commercial.

En effet, un mécanisme de levée d’option avait été prévu au sein d’un contrat antérieur, la promesse de bail, et était mentionné dans l’acte authentique de vente établi par la suite par le notaire. Il fixait notamment un délai de levée d’option de trente jours à compter de la déclaration d’achèvement des travaux devant être produite au notaire. 

Alors que la déclaration d’achèvement des travaux avait été notifiée au notaire, le GCMS a refusé de signer le bail commercial, considérant que l’option n’avait pas été levée dans le délai prévu par le mécanisme contractuel et l’opération de mise en location s’est finalement soldée par un échec.

La cour d’appel d’Agen a exclu tout manquement du notaire à ses obligations, considérant, d’une part, qu’il était difficile de déterminer le risque sur lequel il aurait dû attirer l’attention des acquéreurs et le comportement qu’il aurait dû avoir, les acquéreurs étant engagés par un mécanisme déjà signé que le notaire ne pouvait remettre en cause et, d’autre part, que ledit mécanisme était clair et précis concernant le délai de levée d’option et son point de départ. 

La Cour de cassation censure l’arrêt d’appel, considérant que le notaire est tenu d’éclairer les parties et d’appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée et les effets des actes auxquels il est requis de donner la forme authentique, quand bien même leur engagement procéderait d’un accord antérieur, dès lors qu’au moment de cette authentification, cet accord n’a pas produit ses effets ou ne revêt pas un caractère immuable.

Il lui incombait donc d’expliquer les modalités de mise en œuvre du mécanisme de levée d’option et les risques liés à son interprétation afin de lever toute ambiguïté pour les acquéreurs.